การศึกษาความเป็นไปได้ของการลงทุน

ผู้ประกอบการ SMEs ท่านหนึ่ง อายุ 33 ปี มีธุรกิจอู่เคาะพ่นสีในกรุงเทพฯ ได้เข้ามาพร้อมเพื่อน ๆ ที่มีธุรกิจเดียวกัน โดยเพื่อนท่านหนึ่งมีความตั้งใจโดยเฉพาะเพื่อมาขอคำปรึกษา เรื่องการเงินในธุรกิจอู่เคาะพ่นสี จนการให้คำปรึกษาเสร็จสิ้น ผู้ประกอบการ SMEs ท่านนี้ จึงได้โอกาสพูดคุยด้วย จนกระทั่งได้พูดคุยถึงเรื่องธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ที่กำลังจะลงทุน ในเขตรังสิต-วังน้อย ซึ่งเป็นย่านโรงงานอุตสาหกรรม โดยได้กำหนดที่ดินที่จะก่อสร้างไว้และขณะนี้กำลังเขียนแบบอยู่ เป็นโครงการอพาร์ทเม้นท์ 5 ชั้น จำนวน 144 ห้อง ลิฟท์ 1 ตัว ค่าเช่าห้องเดือนละ 2,500 บาท เน้นกลุ่มพนักงานโรงงาน โดยมีแนวคิดว่าต้องการลงทุนในพื้นที่ดินที่มีอยู่ให้มากที่สุด ได้จำนวนห้องมากที่สุด และทำอพาร์ทเม้นท์ให้มีขนาดใหญ่ไปเลย โดยได้รับเงินสนับสนุนเป็นจำนวนมากจากเครือญาติ และคิดว่าจะคุ้มการลงทุน เพราะย่านนั้นมีพนักงานโรงงานมาก ในอนาคตจะขอรับการสนับสนุนทางการเงินจากสถาบันการเงินต่อไป

จากการวิเคราะห์พบว่าผู้ประกอบการ SMEs รายนี้ ขาดประสบการณ์ในธุรกิจอพาร์ทเม้นท์ แต่อาศัยประสบการณ์เดิม ที่มีอยู่มาคิดและทำ โดยคิดว่า สถานการณ์ขณะนี้เป็นโอกาสการลงทุน เพราะมีผู้ลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์ขนาด 100 ห้อง อยู่ใกล้พื้นที่ที่จะก่อสร้าง เมื่อไม่นานมานี้เอง
การที่จะลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า ถ้าผู้ประกอบการ SMEs มีที่ดินเป็นของตนเองอยู่แล้ว และมีเงินลงทุนค่าก่อสร้างพร้อม โดยไม่ต้อง ไปกู้ยืมใคร ก็จะไม่มีปัญหาวิตกกังวลใด ๆ ในการเจรจาขอกู้ยืมเงินเพื่อลงทุน การชำระหนี้คืนและระยะเวลาการคุ้มทุน และผลตอบแทน การลงทุน เป็นต้น แต่ในกรณีนี้ผู้ประกอบการ SMEs ต้องกู้ยืมเงินจากเครือญาติ เพื่อซื้อที่ดินและค่าก่อสร้าง บางส่วนหลังจากนั้น จึงจะเสนอโครงการเพื่อขอการสนับสนุนทางการเงินจากสถาบันการเงินต่อไป ดังนั้นผู้ให้การสนับสนุนทางการเงิน คงไม่ให้การ สนับสนุนเ พียงด้วยวาจาว่าโครงการนี้ดี เมื่อสร้างเสร็จจะมีผู้ขอเช่าเต็มทุกห้อง และผู้ประกอบการ SMEs สามารถคืนหนี้ พร้อมดอกเบี้ยได้ทุกบาททุกสตางค์ในระยะเวลา 5 ปีขึ้นไป และความเสี่ยงใด ๆ จะไม่มีเกิดขึ้นเลยหรืออย่างไร

ดังนั้นการทำโครงการสร้างอพาร์ทเม้นท์ให้เช่าหรือเพื่อขาย ควรสร้างความเชื่อมั่นให้ตนเองและผู้ร่วมงาน หรือผู้ให้การสนับสนุนทางการเงิน โดยควรมีการวางแผนโครงการ ในลักษณะที่เรียกว่า "การศึกษาความเป็นไปได้ของการลงทุน" (Project Planning and Feasibility Study) ซึ่งมีเกณฑ์การพิจารณาที่ผู้ประกอบการ SMEs ควรคำนึงถึง ดังนี้

1. ควรพิจารณาเรื่องทำเลที่ตั้ง (Location) ของโครงการอพาร์ทเม้นท์ว่าดีหรือไม่ดี

เกณฑ์การพิจารณาว่าทำเลที่ตั้งดี เช่น ที่ตั้งโครงการอยู่ในย่านชุมชน หรือในละแวกย่านชุมชน อยู่ริมถนนใหญ่ หรือใกล้ถนนใหญ่ ใกล้ตลาดสด การเดินทางสะดวกมีรถโดยสารประจำทางผ่าน หรือมีรถโดยสารผ่านถึงช่วงดึก เป็นต้น

เกณฑ์การพิจารณาว่าทำเลที่ตั้งไม่ดี เช่น ที่ตั้งโครงการอยู่ในซอยลึกเกินไป ระหว่างข้างทางมีพงหญ้าขึ้นหนาทึบ ค่อนข้างเงียบ ระหว่าง ทางเข้า โครงการเปลี่ยว การเดินทางของผู้เช่าห้องพักต้องอาศัยนั่งรถมอเตอร์ไซค์รับจ้างราคาแพง ที่ตั้งโครงการขาดแคลนร้านอาหาร เป็นต้น

2. ควรพิจารณาเรื่องกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย (Target Group) และความต้องการของกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ที่ยังไม่ได้รับการตอบสนอง

สิ่งหนึ่งที่ผู้ประกอบการ SMEs ควรคำนึงถึงสำหรับโครงการเหล่านี้ คือ กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย สำหรับในกรณีผู้ประกอบการ SMEs รายนี้ เน้นกลุ่มลูกค้าเป้าหมายที่เป็นพนักงานโรงงานในละแวก รังสิต - วังน้อย ซึ่งถือได้ว่าเป็นลูกค้ากลุ่มใหญ่ที่มีความต้องการเช่าอพาร์ทเม้นท์ เพราะส่วนใหญ่มาจากต่างจังหวัด และมีการทำงานเป็นกะ แต่ประเด็นที่ควรพิจารณามีอยู่ว่า มีอพาร์ทเม้นท์เล็กและใหญ่ เกิดขึ้นเป็น จำนวนมากในละแวกรังสิต - วังน้อย ดังนั้นลูกค้าเป้าหมายที่เป็นพนักงานโรงงานกลุ่มนี้ ยังมีความต้องการเช่าอพาร์ทเม้นท์ (Demand) อยู่อีกหรือไม่ หรืออพาร์ทเม้นท์ที่มีอยู่ในละแวกนั้น ยังไม่เพียงพอที่จะตอบสนองความต้องการได้ หรืออพาร์ทเม้นท์ในละแวกนั้นมีเพียงพอแล้ว แต่พนักงานโรงงานต้องการเปลี่ยนไปอยู่ตามอพาร์ทเม้นท์ใหม่ ๆ ในราคาค่าเช่าเท่าเดิม และไม่ห่างไกลจากโรงงานเท่าใดนัก สำหรับ สถานการณ์ที่โรงงานมีการลดจำนวนพนักงานที่ด้อยคุณภาพลง และรับพนักงานใหม่ที่มีคุณภาพเข้ามาแทนที่

3. ควรพิจารณาเรื่องพฤติกรรมกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย สิ่งอำนวยความสะดวก และราคาค่าเช่าห้อง

การวางแผนงานจะมีความถูกต้องและมีความเป็นไปได้มาก ถ้าโครงการที่จะลงทุนนั้น ผู้ลงทุนเข้าใจถึงพฤติกรรมกลุ่มลูกค้าเป้าหมายเป็นอย่างดี สำหรับกรณีผู้ประกอบการ SMEs รายนี้ ยังขาดความเข้าใจพฤติกรรมพนักงานโรงงาน ดังนั้นการกำหนดราคาห้องเช่าเดือนละ 2,500 บาท อาจสูงเกินไป เพราะพนักงานโรงงานนิยมพักอยู่ร่วมกัน 2-3 คนต่อห้อง และอาจเผื่อไว้สำหรับญาติพี่น้องมาเยี่ยม และพักค้างคืนได้ การจ่ายค่าเช่าห้องก็มักจะแชร์กันออก โดยต้องการจ่ายค่าเช่าห้อง ซึ่งเป็นรายจ่ายประจำให้ต่ำที่สุด นอกจากนั้นก็ต้องคิดถึงรายจ่ายอื่น ๆ ของพนักงานโรงงาน เช่น ค่าน้ำ - ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ค่าอาหารแต่ละวัน ส่งเงินให้ที่บ้าน ค่างานสังสรรค์สำหรับกลุ่มเพื่อน เป็นต้น ค่าใช้จ่ายสำหรับพนักงานโรงงานเหล่านี้ เมื่อคิดรวมๆ แล้ว ก็จัดได้ว่าค่อนข้างสูงสำหรับพวกเขา ซึ่งมีเงินเดือนบวกค่า O.T. (Overtime) แล้วถือว่าไม่สูงนัก

จากการพูดคุยกับผู้ประกอบการ SMEs รายนี้ อยากที่จะคงค่าเช่าห้องที่ราคา 2,500 บาท แต่ไปเพิ่มสิ่งอำนวยความสะดวกให้มากขึ้น เช่น เตียง ตู้ โต๊ะเครื่องแป้ง แอร์ เป็นต้น ซึ่งวิเคราะห์ได้ว่า สิ่งเหล่านี้จะเป็นอรรถประโยชน์รองลงไปจากพฤติกรรมที่พนักงานโรงงานต้องการ ห้องเช่าที่ราคาถูกประมาณช่วงราคา 1,000 - 2,000 บาท เช่น ราคาห้องเช่า 1,200 บาทต่อเดือน 1,500 บาทต่อเดือน หรือ 1,700 บาทต่อเดือน เป็นต้น ความต้องการห้องพักใหม่อยู่รวมกันหลายคนได้และไม่แบ่งแยกชาย-หญิง เพราะบางครั้ง มีญาติพี่น้องในครอบครัว มาพักอยู่ร่วมกัน ถ้าเป็นเพื่อนที่ทำงานอยู่ด้วยกันก็จะแชร์ค่าเช่าห้อง ค่าน้ำ-ค่าไฟกันเอง และที่สำคัญไม่อยากให้อพาร์ทเม้นท์อยู่ไกล ที่ทำงานมากนัก เพราะทำงานเป็นกะ สำหรับอพาร์ทเม้นท์บางแห่งถ้าค่าเช่าถูกมาก ห้องน้ำอาจจะเป็นห้องน้ำรวม แต่โดยส่วนใหญ่แล้ว อยากได้ห้องน้ำในตัว เป็นต้น

4. ควรพิจารณาเรื่องข้อกฎหมายและวิศวกรรมการก่อสร้างบางประเด็น

4.1 กรณีที่ผู้ประกอบการ SMEs ยังไม่ตัดสินใจซื้อที่ดินเพื่อทำการก่อสร้าง เพียงแต่เล็งที่ดินที่จะทำการซื้อหรือได้เจรจาไว้เท่านั้น

การเข้าถึงที่ตั้งโครงการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ได้สะดวก มีผลต่อค่าการดำเนินการก่อสร้างที่จะถูกลง เช่น ถ้าถนนทางเข้า โครงการสร้าง อพาร์ทเม้นท์แคบ ช่วงเวลาก่อสร้างทำให้เสาเข็มยาวเข้าไม่ได้ จำเป็นต้องใช้เข็มเจาะ ซึ่งมีผลทำให้ค่าใช้จ่ายแพงกว่า ระยะเวลาดำเนินการ นานกว่าใช้เสาเข็มยาว

4.2 กรณีที่ผู้ประกอบการ SMEs มีที่ดินอยู่แล้ว หรือซื้อที่ดินไว้แล้ว

การก่อสร้างอาคารจะขึ้นอยู่กับความกว้างของถนนที่ติดพื้นที่ก่อสร้าง เนื่องจากมีพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้าง ต้องมีระยะล่นใน การก่อสร้างและจำกัดความสูงของอาคาร โดยการก่อสร้างอาคารจะมีความสูงไม่เกิน 2 เท่าของความกว้างของถนนรวมกับระยะล่น เช่น พื้นที่ที่จะก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ด้านหน้าติดถนนกว้าง 6 เมตร ดังนั้นพื้นที่ก่อสร้างจะต้องมีระยะล่นไม่ต่ำกว่า 2 เมตรจากที่ดินส่วนที่ติดกับถนน ฉะนั้นการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์จะสูงได้ไม่เกิน 16 เมตร (6 + 2 = 8 เมตร X 2 เท่า = 16 เมตร) เป็นต้น

ส่วนความกว้างของอาคารพิจารณาจากระยะล่นของที่ดินที่ติดกับถนนต้องถอยล่นไม่ต่ำกว่า 2-3 เมตรขึ้นไป ส่วนที่ที่ไม่ติดกับถนน ในกรณีที่การก่อสร้างมีช่องเปิด (ประตูหน้าต่าง) และอาคารก่อสร้างสูงไม่เกิน 2 ชั้น ต้องมีระยะล่น 2 เมตร แต่ถ้าสูงตั้งแต่ 3 ชั้นขึ้นไปต้องมีระยะล่น 3 เมตร (กรณีเป็นอาคารขนาดใหญ่จะมีช่องเปิดหรือไม่มีก็ตาม พื้นที่ก่อสร้างมีชั้นใดชั้นหนึ่ง หรือพื้นที่รวมกันเกิน 2,000 ตร.ม. ต้องมีระยะล่น 6 เมตร รอบด้าน เป็นต้น)

ส่วนการก่อสร้างอาคารกรณีไม่มีช่องเปิด และเป็นอาคารก่อสร้าง 2 ชั้นขึ้นไป ต้องมีระยะล่น 80 ซม. เป็นต้น

4.3 กรณีก่อสร้างอาคารสูงเกิน 16 เมตร นับจากพื้นดินขึ้นไป จะต้องมีลิฟท์

ผู้ประกอบการ SMEs ควรพิจารณาเรื่องต้นทุนการก่อสร้างด้วย เนื่องจากลิฟท์แต่ละตัวมีราคาสูง ดังนั้นควรพิจารณาว่า กลุ่มลูกค้าเป้าหมาย ที่มาใช้บริการ มีความพอใจจะต้องใช้ลิฟท์หรือไม่ ถ้าใช้ลิฟท์มีผลต่อราคาค่าเช่าห้องที่ควรจะสูงขึ้น เพราะลงทุนสูงขึ้น โดยที่กลุ่มลูกค้า เป้าหมาย พอใจที่จะจ่ายค่าเช่าห้องที่แพงขึ้น

สำหรับผู้ประกอบการ SMEs รายนี้ บอกได้ว่าคงไม่จำเป็นต้องใช้ลิฟท์ในการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ เพราะกลุ่มลูกค้าเป็นพนักงานโรงงานเป็นหลัก การใช้ลิฟท์ไม่ใช่อรรถประโยชน์สูงสุดที่กลุ่มลูกค้ากลุ่มนี้พอใจเป็นอันดับแรก

กรณีการใช้เทคโนโลยีในการก่อสร้างที่ใช้เสาและคานบนพื้นที่ก่อสร้างที่ถูกจำกัดความสูงไม่เกิน 16 เมตร อาจจะก่อสร้างได้ 4 ชั้น และไม่ต้องมีลิฟท์

แต่ถ้าใช้เทคโนโลยีในการก่อสร้างแบบระบบพื้นแรงดึง (Post Tension) จะทำให้ก่อสร้างได้ 5 ชั้น บนความสูงไม่เกิน 16 เมตร

4.4 ระยะห่างระหว่างเสาอาคารไม่ควรเกิน 5-6 เมตร

เนื่องจากจะทำให้สิ้นเปลืองโครงสร้าง เช่น ถ้าใช้เทคโนโลยีแบบระบบพื้นแรงดึง (Post Tension) ทำให้ต้องใช้เหล็กเส้นใหญ่ขึ้น พื้นต้องหนาขึ้น ถ้าใช้ระบบคานต้องใช้คานที่ใหญ่และหนาขึ้น ทำให้ต้นทุนการก่อสร้างสูงขึ้น

4.5 วิธีการจัดการงานก่อสร้างของผู้รับเหมาก่อสร้าง

ผู้ประกอบการ SMEs ควรมีความเข้าใจบ้างในเรื่องวิธีการจัดการงานก่อสร้างของผู้รับเหมา เนื่องจากผู้รับเหมา อาจมีการรับเหมา งานก่อสร้าง หลายแห่งพร้อม ๆ กัน ซึ่งงานก่อสร้างในแต่ละแห่งผู้รับเหมาควรมีการปรับแผนการก่อสร้างให้เหมาะสมเป็นระยะ ผู้ประกอบการ SMEs ควรพิจารณาตรวจสอบเพื่อให้ระยะเวลาการก่อสร้างเป็นไปตามแผน ซึ่งถ้าต้องมีการกู้เงิน จากสถาบันการเงินเพื่อลงทุน สร้างอพาร์ทเม้นท์ และระยะเวลาการก่อสร้างไม่เป็นไปตามกำหนด ผู้ประกอบการ SMEs รายนั้นอาจได้รับรายได้ล่าช้ากว่ากำหนด แต่มีระยะเวลาต้องชำระหนี้เงินกู้พร้อมดอกเบี้ยแล้ว และอาจกลายเป็นปัญหาขึ้นมาได้

4.6 การคำนวณพื้นที่อาคาร

ตามพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้าง ได้กำหนดให้ภายในอาคารต้องมีทางเดินภายในอาคาร กรณีอาคารที่ถูกสร้างมีการสร้างห้อง 2 ฝั่ง ทางเดินภายในอาคารต้องกว้าง 2 เมตร แต่ถ้ากรณีอาคารที่ถูกสร้างมีการสร้างห้องฝั่งเดียว ทางเดินภายในอาคารต้องกว้าง 1.5 เมตร ส่วนพื้นที่ห้องขึ้นอยู่กับความกว้างยาวของแต่ละห้อง

4.7 กรณีการก่อสร้างมีที่จอดรถ

ตามพระราชบัญญัติควบคุมการก่อสร้าง ได้กำหนดให้มีพื้นที่จอดรถ 120 ตร.ม.ต่อรถ 1 คัน ดังนั้นถ้ามีพื้นที่ใช้สอยรวม ภายในอาคาร ที่ก่อสร้าง 1,200 ตร.ม. จะต้องจัดให้มีพื้นที่จอดรถไม่ว่าจะเป็นพื้นที่ภายในอาคาร หรือพื้นที่ภายนอกอาคาร 10 คัน

5. ควรพิจารณาเรื่องต้นทุนการก่อสร้าง

โดยปกติแล้ว สถาปนิกและวิศวกรจะบอกข้อมูลเบื้องต้นของค่าก่อสร้าง โดยคิดเป็นตารางเมตร เช่น ถ้าอาคารสูง 5 ชั้น ไม่เกิน 16 เมตร จำนวน 70 ห้อง ไม่ใช้ลิฟท์ ต้นทุนค่าก่อสร้างอาจอยู่ที่ประมาณ 8,500 บาทต่อตร.ม. เป็นต้น แต่ทั้งนี้ต้องขึ้นอยู่กับวัสดุตกแต่งพื้นผิวด้วย เช่น พื้น เพดาน ซึ่งใช้วัสดุที่แตกต่างกัน ถ้าพื้นใช้กระเบื้องยางจะมีราคาถูกกว่าพื้นกระเบื้องเซรามิค เป็นต้น

6. ควรพิจารณาเรื่องต้นทุนค่าดำเนินการ

ผู้ประกอบการ SMEs ที่มีที่ดินอยู่แล้ว ก็สามารถทำการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ได้เลย แต่ส่วนใหญ่ยังต้องเล็งหาที่ดินที่มีทำเลดี และต้องจ่าย ค่าซื้อที่ดิน ค่าโอน ค่าภาษี และดำเนินการก่อสร้าง จึงต้องประเมินค่าก่อสร้างให้ถูกต้อง นอกจากนี้ยังมีค่าออกแบบ ค่าควบคุมงานก่อสร้าง ของผู้ประกอบการเอง ค่าทำ Survey หากลุ่มลูกค้าที่เหมาะสม ค่าบริหารส่วนกลาง เช่น ค่าจ้างยาม ค่าทำบัญชี ค่าทำป้ายโฆษณา และประชาสัมพันธ์โครงการ (ป้ายติดประกาศอพาร์ทเม้นท์ให้เช่า) เป็นต้น

7. ควรพิจารณารายรับจากการให้เช่าห้องอพาร์ทเม้นท์

ผู้ประกอบการ SMEs ควรพิจารณาให้ดี เรื่องปริมาณผู้เช่าห้องว่าจะมีสัดส่วนเท่าใด เช่น คาดว่าจะมีผู้เช่าห้องพัก ประมาณ 80% ของจำนวนห้องให้เช่า เป็นต้น ซึ่งจะมีผลต่อรายได้ในแต่ละเดือนของผู้ประกอบการเอง ในกรณีผู้ประกอบการ SMEs ที่มาขอคำปรึกษา ถ้ามีจำนวนห้องให้เช่าจำนวน 70 ห้อง ราคาห้องเช่า 1,500 บาทต่อเดือน และมีสัดส่วนผู้มาเช่าตั้งแต่ 70% ขึ้นไป จะได้ค่าเช่าต่อเดือน ดังนี้

7.1 กรณีสัดส่วนผู้มาเช่าคิดเป็น 70% ของจำนวนห้องเช่า
รายได้ค่าเช่าห้องต่อเดือน = 70 ห้อง x 1,500 บาท x 70% =73,500 บาท

7.2 กรณีสัดส่วนผู้มาเช่าคิดเป็น 80% ของจำนวนห้องเช่า
รายได้ค่าเช่าห้องต่อเดือน = 70 ห้อง x 1,500 บาท x 80% =84,000 บาท

7.3 กรณีสัดส่วนผู้มาเช่าคิดเป็น 90% ของจำนวนห้องเช่า
รายได้ค่าเช่าห้องต่อเดือน = 70 ห้อง x 1,500 บาท x 90% =94,500 บาท

อพาร์ทเม้นท์บางแห่งมีขนาดห้องที่แตกต่างกัน หรือบางห้องมีแอร์ บางห้องใช้พัดลม ทำให้ราคาค่าเช่าห้องจะแตกต่างกันไป รายได้ค่าเช่าห้องก็จะแตกต่างกันไปด้วย เป็นต้น

8. ควรพิจารณาเรื่องผลตอบแทนที่จะได้รับ และระยะเวลาคืนทุน

จากประเด็นที่ควรพิจารณา 7 ข้อแรก ผู้ประกอบการ SMEs จะทราบว่าที่ดินที่เล็งไว้ว่าจะซื้อ และก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ มีความเหมาะสม ที่จะสร้าง และมีผู้มาใช้บริการมากน้อยแค่ไหน ลูกค้าเป็นกลุ่มไหน จะได้จำนวนห้องเช่ากี่ห้อง ราคาห้องเช่าควรจะเป็นเท่าใด และจะมีรายได้ ค่าห้องเช่าต่อเดือนเท่าใด เงินลงทุนในโครงการสร้างอพาร์ทเม้นท์ทั้งสิ้นเป็นเงินเท่าใด

นอกจากนี้ผู้ประกอบการ SMEs ควรทราบถึงผลตอบแทนจากการลงทุนสร้างอพาร์ทเม้นท์และระยะเวลาคืนทุนกี่ปี ซึ่งต้องใช้หลักเกณฑ์ทางการเงินมาคำนวณ และคิดถึงเรื่องมูลค่าของเงินด้วย โดยพิจารณาจากรายได้ และเงินลงทุนในโครงการในแต่ละปี เช่น ผลตอบแทนที่ได้รับเป็น 19% คืนทุนภายใน 5 ปี ซึ่งผลตอบแทนที่ได้รับควรนำไปเปรียบเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเป็นหลัก เช่น กรณีที่ผู้ประกอบการ SMEs ใช้เงินทุนส่วนตัวเพื่อซื้อที่ดินได้แล้ว แต่ใช้เงินกู้จากสถาบันการเงินเพื่อการก่อสร้างอพาร์ทเม้นท์ ดังนั้นผู้ประกอบการ SMEs ต้องใช้คืนเงินต้น พร้อมดอกเบี้ยให้สถาบันการเงินเป็นงวด ๆ ไป ผลตอบแทนที่ได้รับควรสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เป็นต้น